Des logements accessibles, diversifiés et performants

Pas de dignité humaine sans logement digne. Avoir un toit répond à un besoin fondamental de protection pour soi et sa famille. Se loger de manière correcte à un prix accessible permet de s’ancrer dans la société, se former, travailler ou chercher du travail, construire ou agrandir une famille…

Saint-Gilles compte 26.806 logements pour ses quelque 50.000 habitants. Le coût du logement y est régulièrement pointé comme un problème, qu’il s’agisse de la location comme de l’acquisition. Ces dernières années, les prix à la location comme à la vente ont augmenté plus vite que l’inflation. La pression est particulièrement forte sur les habitations à louer de petite taille. Ce sont donc les personnes les moins favorisées, occupant généralement ce type de logements, qui sont les plus touchées.

Saint-Gilles a le plus haut taux de locataires sur la Région bruxelloise : 73% des logements sont loués pour une moyenne bruxelloise de 59%. Résultat : nombre de Saint-Gillois·es doivent consacrer plus de 50% de leurs revenus au logement ou quitter la commune. Si on ajoute le coût de plus en plus important des charges énergétiques, on constate que l’accès à un logement adapté (taille suffisante au regard du nombre d’occupants) et salubre y est de plus en plus compromis.

Les logements sociaux : la commune en compte un pourcentage nettement inférieur à la moyenne régionale : 4,3 logements sociaux pour 100 ménages privés, alors que la moyenne régionale est à 7,3. Au total, Saint-Gilles ne compte ainsi que 1119 logements sociaux sur son territoire (chiffres de décembre 2015), un chiffre qui n’a augmenté que de 50 unités en dix ans. En 2014, dans le cadre du processus régional de réduction des SISP (société de logements sociaux), le Foyer Saint-Gillois a fusionné avec le Foyer Forestois. La nouvelle entité fusionnée s’appelle le Foyer du sud.

La Régie foncière de Saint-Gilles compte 900 logements, ce qui est considérable et bien supérieur à la proportion moyenne de tels logements dans les autres communes. Il s’agit de logements publics, puisqu’appartenant à la commune et ayant souvent fait l’objet de subventions régionales, mais ils ne sont pas accessibles aux candidat·e·s ayant droit à des logements sociaux.

L’Agence immobilière sociale (AIS) liée à la commune, créée en 2002, a souffert d’importants problèmes de gouvernance révélés fin 2010. Sa gestion opérationnelle est ensuite passée sous le contrôle du CPAS et un redressement a été effectué, le nombre de logements augmentant ces dernières années.

Nos propositions

Augmenter le nombre de logements à finalité sociale

• Rendre financièrement plus accessible l’ensemble du parc de la Régie foncière : respect strict des réglementations régionales et gestion de tout le parc comme « logement locatif modéré » (avec les plafonds de loyers légalement attachés à cette catégorie), instauration de la commission indépendante d’attribution prévue dans le Code du logement.
• Supplétivement, faire glisser une partie du parc de la Régie foncière vers le Foyer du Sud et, dans la limite des possibilités légales, vers l’AIS. Cela a été fait par exemple à Schaerbeek.
• Soutenir, y compris financièrement, l’AIS de Saint-Gilles pour lui permettre de se donner des objectifs quantitatifs d’augmentation de prise en gestion, pour arriver aux chiffres des meilleures AIS de la Région.
• Continuer à créer des logements locatifs modérés via les contrats de quartier et les contrats de rénovation urbaine (CRU).
• Les réserves foncières (prison, Midi) doivent être mobilisées, dans le cadre de projets mixtes, avec du logement, y compris à finalité sociale. Les charges d’urbanisme ou autres systèmes de captation de plus-value doivent être utilisés pour créer directement du logement social, ou modéré si le social n’est pas possible.
• Pour l’instant, il y a sur toute la Région un manque de grands logements de 3 et 4 chambres. Il faut donc viser une typologie diversifiée de logements publics, en se fixant un objectif chiffré de grands logements dans les habitations neuves ou rénovées.
• Mener une véritable politique de logements de transit pour celles et ceux qui perdent leur logement, sous la tutelle d’un·eseul·eéchevin·e.

Augmenter le nombre de logements et améliorer l’information

• Mettre en place un guichet communal logement, qui articule information et possibilité d’inscription des différents opérateurs (Foyer du Sud, AIS, Régie foncière, mais aussi, le cas échéant, fonds du logement et autres opérateurs régionaux).
• Intensifier la lutte contre les biens inoccupés et sous-occupés. Réaliser un inventaire des logements vides, conformément au Code du logement. Mettre en place un observatoire communal du logement, axé sur leur détection et leur remise sur le marché. Améliorer la coopération entre le service régional de lutte contre les logements vides et le service communal.
• Développer des conventions d’occupation précaire avec les propriétaires privés ou publics d’immeuble en attente de rénovation en partenariat avec des associations qui œuvrent à la réinsertion.
• Étendre et pérenniser le système de prime à la rénovation de logements au-dessus des commerces (actuellement cette prime est réservée aux immeubles dans le périmètre d’un contrat de quartier).
• Réaliser un inventaire des bureaux vides pouvant être reconvertis en logements et soutenir leur reconversion.
• Favoriser une architecture compacte et moins énergivore lors de l’attribution de permis d’urbanisme pour des logements neufs ou en rénovation.
• Adopter des règles urbanistiques claires et explicites concernant la division des maisons en plusieurs entités. Actuellement, à Saint-Gilles, la règle implicite est de n’accepter que le découpage des maisons en des unités de très grandes tailles, y compris comprenant peu de chambres. Il faut certes lutter contre la division excessive, mais il est aussi important de permettre une diversité dans les typologies et tailles de logements.
• Favoriser la modularité, l’évolution des logements dans le cadre de la délivrance des permis d’urbanisme. Permettre, par exemple, des divisions réversibles pour l’accueil d’un parent handicapé ou d’une personne âgée.
• Favoriser la création de kots étudiants chez des personnes âgées vivant dans un logement devenu trop grand pour elles, en développant des collaborations avec l’associatif spécialisé. Améliorer la qualité de ces logements.
• Augmenter le personnel de l’urbanisme pour informer plus efficacement les demandeurs de Permis d’urbanisme et réduire les temps pour l’obtention de ceux-ci.

Amélioration de la qualité du bâti et de la performance énergétique des bâtiments

• Définir un plan de rénovation des logements de la Régie foncière communale ayant également pour objectif l’amélioration des performances énergétiques. Évaluer le plan de rénovation en cours au Foyer du Sud. Étoffer les équipes d’interventions techniques des opérateurs publics pour réduire les temps d’interventions, notamment pour des travaux plutôt mineurs, mais qui peuvent causer des dégâts plus importants s’ils ne sont pas pris en charge à temps.
• Évaluer la politique du CAFA visant à identifier les «mauvais logements» (insalubres, propriétaires malhonnêtes ou peu scrupuleux, etc.). Faire du CAFA une asbl communale transparente.
• Développer une coopération avec l’Administration de l’inspection régionale du logement, en vue de lutter contre les logements insalubres, en ciblant ceux qui présentent un réel danger pour la santé/la sécurité.

Une fiscalité immobilière plus juste

Évaluer le travail de l’indicateur du Cadastre présent dans la commune. Améliorer la coopération avec l’Administration fédérale pour réaliser un travail systématique de mise à jour du revenu cadastral, en vue d’une fiscalité plus juste. Pour autant, ne pas pénaliser fiscalement les investissements en performance énergétique ou en confort de base.

Soutenir de nouvelles formes d’habitat

• Soutenir les initiatives d’habitat groupé et d’habitat solidaire (urbanisme, soutien technique et juridique…).
• Soutenir les initiatives associatives de «housing first» (remise en logement de personnes sans abri) par mise à disposition de logements communaux ou AIS pour ces projets.
• Développer sur la commune au moins un projet de logement intergénérationnel, par exemple du type «kangourou» (logements qui accueillent simultanément des locataires jeunes et des locataires âgés qui s’entraident).
• Mener au moins unprojet de Community Land Trust (CLT) dans le cadre d’un partenariat public-associatif. Ce genre de projet permet de diminuer le coût d’accès à la propriété pour un public ciblé (revenus plafonnés), dans le cadre d’un projet collectif, avec un système de captation partielle de la plus-value en cas de revente. Les contrats de quartier peuvent offrir des opportunités à ce niveau.
• Soutenir la création de kots étudiants en se dotant d’un plan stratégique avec des objectifs de densité/nombre de kots par quartier.

Améliorer le rapport aux citoyens et la gouvernance

• Mettre sur pied un service de médiation pour les conflits locatifs (articuler avec la justice de paix et le service d’aide aux justiciables).
• Dans le même ordre d’idée, soutenir les locataires qui, par voie judiciaire, tentent d’obtenir des révisions de loyer si ceux-ci sont notoirement abusifs, au regard de la grille indicative de loyer régional et de l’état du bien.